项目导读

在当前EB-5市场中，城市项目"常被贴上高门槛、高不确定性的标签------没有乡村项目的签证预留多、也没有优先审理的优势。但与此同时，也有越来越多投资人开始思考：

"如果不依赖政策，而是看项目本身结构，城市项目是否反而更稳？"

纽约切尔西豪华公寓 EB-5 项目，就是在这样的问题下脱颖而出的一个例子。它不是"靠政策吃饭"的 EB-5 项目，而是一个建到地上二层、资金已到位、退出覆盖 7.6 倍的纽约豪宅开发项目。

而这，恰恰击中了城市项目最关键的三大误区。

一、城市项目EB-5的三大误区，被这个项目逐条打破

误区一：城市项目一定风险更高

许多城市项目停留在模型图阶段、没有开工、依赖 EB-5 资金推进。但这个项目已实质性开工，建至地上二层。

从施工现场航拍可见：钢结构已完成，地上两层成型。就业创造已先行，截至2025年10月已产生240个建筑就业。

这意味着：就业不是"预测"，是"已发生"；项目进度不依赖 EB-5，工程不会因募资受阻。

误区二：城市项目销售风险大

纽约切尔西区是曼哈顿最具活力的黄金地段之一。

• Hudson River 一线珍稀地段：一线河景 + 最后可开发地块之一 + 周边艺术、商业场景成熟。
• 2026--2027 出现供给真空：同类高端项目 One High Line、The Cortland 将在 2026 春季售罄。项目的预售时间（2026.5）恰好踩上供给断层。届时将成为该区域唯一在售的新开发豪华公寓，占据绝佳市场窗口。

误区三：城市项目退出难、不确定

本项目退出结构非常简单------卖房还款。

根据项目测算：

• 预计净销售额 $5.4 亿
• 可覆盖 EB-5 贷款金额的 7.6 倍

这是城市项目中极为罕见的安全垫。当退出覆盖倍数高 ≥ 5 倍时，该项目就属于"高确定性城市项目"，而本项目是 7.6 倍。

二、纽约切尔西项目的底层逻辑：豪宅区的投资安全感从哪里来？

1. 地段不可复制：纽约哈德逊河滨核心带

项目地址 550 West 21st Street，位于哈德逊河一线、High Line 高线公园旁、靠近切尔西码头、艺术区、Hudson Yard。

纽约真正的 luxury buyer 买什么？答案永远是：稀缺视野 + 河景 + 生活方式。而这些，这个项目全部具备。

2. 豪宅需求稳定且受众固定

切尔西豪宅购买者更多来自：华尔街金融人、科技巨头高管、全球高净值人士，他们对利率敏感度低，更看重资产稀缺性。

周边同类项目售价对比：1）One High Line：售价$3,437/SF，预计2026 年春季售罄；2）The Cortland：售价$3,568/SF，预计2026 年春季售罄。

本项目内部定价预计 $3,326/SF，在核心区内属于"高性价比豪宅"。

3. 2026--2027 是"黄金销售窗口期"

当前豪宅库存将于 2026 春季耗尽，本项目 2026.5 开始预售，正好承担市场缺口，成为切尔西区唯一豪宅新盘，对于城市项目而言，销售窗口远比"折扣"更重要。

三、 项目不靠 EB-5，本身就能建完的确定性

项目方 Legion 投资集团，是美国顶级房地产开发商。股权投资方AVRS Partners背靠拥有180年历史、管理资产超$3450亿的Safra银行家族。

而本项目的资金结构是"开发商实力 + 股权投资方 + 银行贷款"组合。

你可以把这理解为："EB-5是补充资金，不是生命线。"

1. 项目已开工（2025.6），有明确时间线

• 2024.4 购买土地
• 2025.5 取得地基与挖掘许可
• 2025.6 正式施工（已建至二层）

• 2026.5 开始预售

• 2027.7 完工交付（有完工担保）

这是 EB-5 投资人最希望看到的"确定性路径"

2. 股权占比高达 38%

项目方真金白银投入 $1.271 亿,且不得先于EB-5退出。股权越高，项目越安全，这是城市项目的第一原则。

3. 资金使用有独立第三方监管

由 PRXY 进行第三方基金监管，所有支付需走审批流程，确保 EB-5 资金只用于约定用途，这比传统"开发商自行管理"更透明、更安全。

四、退出覆盖 7.6 倍：城市项目最强的安全护城河

本项目的退出路径非常简单：通过出售83套豪华公寓进行还款。它的安全性来自四点：

1. 预计净销售额 $5.4亿，建筑贷款还清后，剩余销售额可覆盖 EB-5 贷款 $5,040 万的 7.6 倍

2. 确保销售额专款专用，必须先用来偿还贷款：未经EB-5贷方允许，项目不得再融资，不得增加融资，不得分红，不得以任何形式向借方任何关联公司支付任何费用。

3. 第一顺位项目公司所有权质押：与多数城市项目的"第二顺位抵押"不同，本项目给予 EB-5第一顺位公司所有权质押。一旦触发，可直接 Step-in 介入项目决策与资产处置，主动权远大于第二顺位抵押。

4. 追索权担保：开发商legion创始人Victor Sigoura提供个人担保，股权投资方关联公司提供公司担保，开发商恶意违约时，三方联合担保还款责任。

五、 就业先于资金：身份安全性来自真实落地

城市项目问题通常是："就业要靠模型、靠预测，会不会不够？"

但本项目完全相反：

• 已创造 240 个建筑就业（截至 2025.10）
• 就业全部来自建筑活动
• 项目已开工，就业随施工持续增加

即便不依赖 EB-5，项目也能把就业完成。因此身份确定性远高于停留在"纸上就业"的项目。

六、纽约切尔西豪华公寓EB5项目"六大稀缺特征"（亮点）

1. ⭐项目已开工，建至地上二层
2. ⭐不依赖 EB-5，资金已全部到位
3. ⭐豪宅需求强劲，供给在 2026--2027 出现真空
4. ⭐土地以低于当前市场价的 30% 购入
5. ⭐退出覆盖倍数高达 7.6 倍
6. ⭐第一顺位公司所有权质押 + 完工担保

这是典型的"结构稳 + 进度快 + 安全垫足"的城市 EB-5项目。

七、侨梁筛选标准：为什么我们敢推荐这个项目

侨梁从不追逐"高收益噱头"，也不依赖"项目方自夸"，我们只看3件事：

谁在管钱？（资金安全与监管）

• 是否有独立第三方基金监管？------由PRXY第三方独立监管
• 资金释放是否有严格流程和托管机制？------资金支付流程透明

谁在用钱？（项目方实力是否过硬）

• 开发商是否有过往成功业绩和充足自有资金投入？------Legion 投资集团开发价值超 $60 亿项目，本项目股权占比38%
• 项目是否已开工，摆脱了对EB-5资金的依赖？------早已开工，现在已经建到地上两层，EB-5是补充资金，完全不依赖。

怎么还钱？（本金退出路径与保障）

• 是否有清晰、多元的退出路径？------通过豪宅销售一条路径
• 还款保障是否充足？------覆盖EB-5贷款的7.6倍
• 是否确保还款时转款专用？-------公寓销售款必须先用来偿还建筑贷款和EB-5贷款，不得再融资，增加融资或者分红
• 是否有强有力的质押和担保措施？------具备第一顺位质押和完工担保+追索权保护

我们侨梁团队和项目方经过深度了解和合作交流后，认为：纽约切尔西项目在这三方面都表现出色，符合进入侨梁优选项目的标准。

结语

在美国投资移民EB-5市场中，一个能同时兼顾绿卡确定性、本金安全性、项目进展可见性的城市项目实属凤毛麟角。

已开工、不依赖 EB-5、就业真实落地、退出覆盖倍数高、开发商强实力、结构透明、担保到位。纽约切尔西豪华公寓 EB-5 项目，就是其中少数能"用项目本身结构而非政策"提升安全性的优质城市项目。

若您希望了解更多关于纽约切尔西豪华公寓EB-5项目的详细信息，或对EB-5投资移民有任何疑问，欢迎联系侨梁顾问，获取深度专业的1V1咨询，我们将为您的移民之路保驾护航！