文章导读

当美国EB-5移民市场充斥着形形色色的"房地产投资"时，投资人最担心的往往是无非是三大问题：退出路径是否清晰、本金和身份能否得到保障、政策利好是否能享受到？

而本次侨梁优选的阿斯彭教职工公寓EB-5乡村项目，几乎在每一个问题上都给出了正面答案，它的独特之处在于：

• 不是"建好再卖"，而是"先有买家，再去建设"；
• 买家就是当地教育局，资金来源是每年债券预算；
• 项目锁定乡村TEA、20%签证预留、优先审核；
• 就业100%来自建设就业，确定性极强；
• 投资人享有第一顺位公司所有权质押+多重担保。

这让它不仅是一个房地产项目，更像是一笔"合同式投资"，退出与身份都更有保障。

一、为什么选择阿斯彭？——富豪天堂的住房矛盾

阿斯彭是美国乃至全球顶级的滑雪度假地。

这里拥有世界级的雪场、四季不断的国际活动，也因此吸引了大批高净值人群。

但繁荣的背后，是普通职工的"住房危机"却日益严重：

• 房价极高：房价中位数高达365万美元。
• 租金离谱：1居室月租7800美元，3~4居室甚至可达4万美元。
• 收入错位：普通人平均年收入中位数仅7.8万美元。

这意味着，阿斯彭的教师、护士、消防员等职工......都面临着"买不起、租不起"的困境，根本无法在本地居住，只能每天长途通勤------超80%职工每天通勤长达144公里。

据统计：阿斯彭职工住房缺口已达 956套，而政府规划到2028年仅能补供 183套；仅教育系统一项，全区292名教职工，只有40%享有局方住房，缺口严重。

二、制度红利：APCHA"积分制"，刚需被写进制度

为了缓解住房危机，当地住房管理机构（APCHA）设计了一套制度"职工住房积分制"。

• 开发商新建职工住房 → 获得"积分"
• 积分可用于未来项目审批，可交易、可变现；
• 每个积分价值约40万美元。

这意味着，开发职工住房已经不是"可做可不做"的选择，而是必须做，因为没有积分，未来的商业项目就无法获批

换句话说：开发商必须通过"建职工房"换取积分，才能做后续的高利润项目。

本项目的两处地块，共可产生约65.9个积分（价值超过2600万美元）。这也是开发商愿意低利润、甚至"让利"做这个项目的核心动力：积分比利润更值钱。

三、项目优势分析

1. 买家已锁定：

教育局定向采购，合作关系延续。

2. 绿卡安全：

30%的就业盈余，100%建筑就业，开发商个人资产提供就业创造担保。

3. 投资安全：

I-956F/I-526E拒签还款担保+第一顺位项目公司所有权质押+恶意违约开发商个人资产承担连带还款责任担保。

4. 退出更灵活：

市场刚需强，除教育局拟整体打包定购外，买家多元，已有5-6家备选企业

5. 本地头部开放商：

阿斯彭本土最大开发商M Development打造，口碑与资源可查。

四、项目概述

1. 募集人数：

35位投资人。

2. 投资额：

80万美元/人。

3. 投资类型：

抵押贷款（第一顺位项目公司所有权质押）。

4. 投资期：

4+1年（贷款起始日为首次放款日）。

5. 投资收益：

0.25%/年。

6. 保障权益：

I-956F/I-526E 被拒还款担保 + 就业创造担保 + 恶意违约担保方连带还款担保。

五、退出先于开工：教育局锁定买家

与市面上"建完再卖"的模式不同，本项目的买家——阿斯彭教育局，已锁定整体购买，属于"先有买家，再去建设"。

• 教育局按每次债券预算周期确定资金，用于打包收购职工住房：2025年预算额度9500万已出炉，将在11月正式发行。
• 回款覆盖银行贷款+EB-5资金两层债务；
• 教育局已两度从开发商手中购买并交付使用，合作关系成熟。

即便教育局未能最终收购，阿斯彭的住房刚需也足够强，还有公共机构或私营企业承接；

最保守的方案，也是转为普通商品房销售。

并且：退出路径多元，确定性高。

六、安全保障：本金与身份双保险

投资人的关注点不仅在退出，更在安全。该项目构建了一个"安全三角"：

1. 资金结构稳健

• 开发商股权24%（主要为土地作价），真实投入。
• 银行贷款+EB-5比例合理，风险分摊。

2. 质押与担保

• 投资人获得项目公司第一顺位所有权质押（比次顺位抵押更安全）；
• 开发商提供个人资产完工担保；
• Bad Boy条款+环境赔偿+拒签保障，形成多层保护。

3 .就业真实落地

• 预计创造452个就业，所需350个，就业倍数约1.3x；
• 100%来自建筑就业，不依赖未来运营预测，随工程推进即可锁定，确定性强。

七、解答核心疑虑，让投资更安心

Q1：住房是否存在"供大于求"？

A1：地块稀缺且开发强监管，职工房"刚需+配建考核+积分刚性"，叠加高房价与高租金，需求长期存在。

Q2：就业会不会"双算/重复"？

A2：就业是按建设期投入导入经济模型核算的"直接+间接"就业，不是按工人头数简单相加，30%的就业盈余，100%建筑就业。

Q3：为什么不是"不动产第二顺位抵押"？

A3：在存在银行第一顺位的前提下，二顺位抵押的实际发言权很弱；而JCE股权质押一旦触发可step-in接管项目公司、主动组织出售/再融资，通常优于二顺位抵押。

八、侨梁出国筛选标准

可能你会问，为什么侨梁敢推荐这个项目？

这背后是我们一贯坚持的筛选标准：侨梁从不追逐"高回报噱头"，而是坚持三大核心逻辑来筛选项目：

1. 谁在管钱？（NCE控风险）

是否独立管理？是否有托管机制？

是否有第三方监督（律师、托管银行、投资人委员会）？

2. 谁在用钱？（JCE创造就业与保值能力）

就业是否真实、是否全部为建设就业？

开发商是否有过往业绩？资金是否专用于真实开发？

建筑成本和自有资金是否到位？

3. 怎么还钱？（保证本金安全）

是否有明确退出路径？是否有真实买家锁定？

是否有多元退出机制？

是否有质押、担保、拒签保障等多层保护？

阿斯彭教职工公寓EB-5乡村项目正是因为在这三方面都符合标准，才会被侨梁选入推荐清单。

九、结语

在EB-5市场中，不乏追逐高收益的浮躁项目，但真正能兼顾安全性、退出确定性、身份保障的项目凤毛麟角。

买家锁定、就业真实、担保齐全、签证加持，这就是侨梁推荐阿斯彭项目的底层逻辑。

若希望了解更多阿斯彭教职工公寓EB-5的信息，或对EB-5投资移民有任何问题，欢迎右侧二维码，或致电 400-805-3987 联系侨梁顾问获取深度和专业的咨询，我们将为你提供1V1专属服务，为你的EB-5之路保驾护航！